v新闻首页→房产报道 房地产调控房价越调越涨背后：大道理管小道理 俗话说“草鞋没样，边打边像”，对房地产的宏观调控在一路越调越涨的两年后，最新数据已可以报称“住宅成交量和平均价有双双下跌的迹象”了。房地产新政，在今年以力排众议、“走自己的路，让别人去说吧”的姿态出现：征重税、限户型、提门槛、限价格、 给期限……六条、八条、十五条……力度之大，频度之快，为历史所仅见。有形之手与无形之手的较量，对与错，好与坏，该与不该的问题，争论起来各有各的道理，各种道理千条万绪，归结起来就是一句话：大道理管小道理。 　　首先，历史的长期合理性管现实的短期合理性 　　这个观点源于读黄仁宇先生的《万历十五年》，其中对目前四十岁左右中国人所熟悉的人物“海瑞”先生的评价，曾让我非常吃惊，这个著名人物的悲剧竟是那么符合历史的合理性！ 　　中国房地产开发市场从诞生到现在只有短短的二十年，曾经有论坛让参加者回答这个市场还能有多少年？有说三十年的，有说五十年的，还有人说应该在后面加上一个零。可见，中国房地产发展将会展开的是一个多么宏大和长远的史诗性画卷，它将伴随着中国和平崛起，解决世界上人口最多国家的人的居住问题。 　　而中国几千年来的居住历史告诉我们，土地和与之相关的问题是中国长期动荡和停滞的基本问题之一。在中国还没能够“用数字管理”的可扩展秩序建立之前，土地的兼并和流民的增加是社会动荡的前兆，这一点已是有充分的历史依据了。 　　那么，今天我们的房地产是否已经建立了能够“用数字管理”的可扩展的秩序了呢？显然是非常不完善的： 　　目前在中国城市化的大潮中，土地尤其是占据农民的耕地问题严重，开发土地的获取有着各种名目的不规范操作，真实价格在各种税费下的扭曲……这时的市场火爆、价格飞升就意味着：消费提前，有产与无产的贫富差距扩大和民心的不稳。 　　新政的主旨在“双限”，限价和限户型，无论从现实看合不合理，但是确有其历史的长期合理性。 　　这里用得着中国人的古老智慧，所谓“人无远虑，必有近忧”，所谓“未雨绸缪”，在一片红火的市场中调整，总比在一片狼藉的市场中收拾要好得多。 　　其次，全局的合理管局部的合理 　　记得前年和王石(王石博客|王石新闻)先生一起参加洛阳某房地产论坛，顺便欣赏名满中华的洛阳牡丹，其中的一个项目是考察洛阳新中心区的规划。这个以水景为主题的新中心区使得谈话的中心内容变为中国北方内陆地区的水了。 　　王石当时问到水的蒸发、水的渗漏等问题，事实上水资源这一北方全局性的问题，已经完全压倒了一个城市广场的景观的重要性了。 　　什么是局部合理，比如深圳的海景资源稀缺，土地资源也稀缺，那么开发海景别墅就可以卖到最高的市场价值，这对开发商的土地价值发掘上就是局部合理，而对深圳全局来说就不合理，土地的资源被极少数人占用了。前年大家所说的“上海发烧，全国吃药”，今年说的“坚决不给富人盖房子，从而让现有富人的好房子升值”。如果换一个全局的角度完全可以说是“病兆出现，全国防疫‘和’即使暂时的使大房子升值，也要杜绝浪费资源”。不当家不知柴米贵，当家难，难在利益的均衡，难在为全局牺牲局部，难在为未来牺牲眼前。 　　再次，帕累托改善与房地产商的自觉 　　冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)先生谈及中国民营经济发展有一段耐人寻味的话，他说从中国历史上看，民营经济持续、平稳、快速发展从未超过二十年，我们现在已是在挑战极限了。挑战什么极限？环境、制度的极限，关键还在于挑战民营企业自我的极限。 　　中国市场经济的发展，尤其是房地产市场的发展，之所以能够如此快速的发展，是因为我们暗合了“帕累托改善”的原则——在发展中大部分人的状况得以改善而且没有人因此受到损害。我们看到，城市居民的住房面积大了，建房的速度快了，普通人有了自己的产权从而有了银行的信誉，人们真正关心社区的管理了，农村剩余的劳动力在城里有工开了，带动的十数个产业兴盛了……谁真正因此而受损呢？几乎没有，即使有一些，也完全可以用补偿的手段达到“帕累托次改善”——大部分人改善的利益足于补偿一些人因此受到的损失。 　　但这种市场发展是有边界的，换句话说，这种改善的极限在于广义上“丛林法则”生效的前提。市场经济的“优胜劣汰，适者生存”中活到今天的地产商们，必须有对这个法则成立的前提——丛林不被毁灭，有充分的自觉。 　　当市场发展到毁灭丛林的阶段，所谓商业游戏就不再可持续。那么，什么是我们的丛林呢？ 　　当房地产游戏使得丛林中某些动物被赋予了额外的能力；当市场发展开始使自然环境和心理环境遭到破坏； 　　当市场发展只使少部分人得益而大部分人因此受损。 　　自觉，才能产生责任。企业公民也好，社会责任也好，我们应打开房门，走出户型来反思行业了。 发布于：2006-10-21 已被阅读： 次